미국에서 처음 집을 사고 나서 당황하는 것 중 하나가 Property Tax 고지서다. 모기지 페이먼트만 생각했는데 재산세까지 따로 나온다는 걸 처음엔 모르는 경우가 많다.

“모기지만 내면 되는 거 아니었어?”

한국은 재산세가 상대적으로 낮은 편이라 미국 와서 처음 고지서 받으면 숫자에 놀란다. 특히 텍사스라면 더 그렇다.

Property Tax가 뭔데

집을 소유하고 있으면 매년 지방 정부에 내는 세금이다. 지역 공립학교 운영, 경찰·소방 서비스, 도로 같은 공공 인프라 재원으로 쓰인다.

중요한 게 두 가지다.

첫째, 집을 살 때 한 번만 내는 게 아니다. 소유하는 동안 매년 낸다. 집을 다 갚아도 계속 낸다.

둘째, 집값이 오르면 재산세도 같이 오른다. 그래서 미국에서는 집값이 올라도 마냥 좋아할 수만은 없다는 말이 나오는 거다.

같은 주 안에서도 지역마다 세율 차이가 크다. 학군 좋은 지역일수록 Property Tax가 높은 경우가 많다. 미국에서 집 선택이 단순히 집값 문제가 아닌 이유 중 하나다.

텍사스는 왜 특히 높은가

텍사스는 전국에서 Property Tax가 가장 높은 축에 속한다. 주 소득세(State Income Tax)가 없는 대신 Property Tax로 재원을 충당하는 구조이기 때문이다. 캘리포니아나 플로리다보다 2~3배 높은 경우도 있다.

실제 숫자로 보면 이렇다. 집값 40만 달러 기준으로 연 6천~8천 달러가 나온다고 보면 된다. 월로 나누면 500~670달러 수준이다. 7% 금리로 산 집이라면 원리금만 월 2,600달러 안팎인데, 여기에 재산세 500~670달러, 보험까지 더하면 실제 월 주거비는 3,500달러를 쉽게 넘긴다. 연봉 기준으로는 괜찮아 보이는 집도 실제 월 부담은 완전히 다른 이야기다.

이 구조가 현금흐름 전체에 어떤 영향을 미치는지는 [미국에서는 왜 현금흐름(Cash Flow)이 중요할까]에서 다뤘다.

Homestead Exemption 꼭 신청해라

본인이 거주하는 집이라면 Homestead Exemption을 신청할 수 있다. 텍사스 기준 기본 공제액은 10만 달러다. 감정가에서 이만큼 빼고 세금을 계산한다는 뜻이다. 65세 이상이나 장애인이라면 추가 공제도 있다.

신청 안 하면 그냥 손해다. 이사 온 첫 해에 꼭 신청해야 한다. 카운티 Appraisal District 웹사이트에서 신청할 수 있고, 리얼터가 클로징 후 안내해주는 경우도 있다. 직접 확인하는 게 제일 확실하다.

예를 들어 감정가 40만 달러에 Homestead Exemption 10만 달러를 적용하면 과세 기준이 30만 달러로 줄어든다. 세율 2%로 계산하면 연 2천 달러를 아끼는 셈이다. 신청 한 번으로 매년 이 혜택이 자동 적용된다.

감정가가 너무 높으면 Protest 해라

매년 봄에 카운티에서 집 감정가 통보서가 날아온다. 이 금액이 너무 높다고 생각하면 이의신청(Protest)을 할 수 있다. 모르고 그냥 넘어가는 경우가 많은데, 실제로 Protest해서 감정가를 낮춘 사례가 꽤 많다.

직접 하는 방법은 근처 비슷한 집 최근 거래 시세 자료를 준비해서 제출하는 거다. 번거롭다면 대행 업체에 맡기는 방법도 있다. 대부분 성공했을 때만 수수료를 받는 구조라, 절감된 세금의 일부를 수수료로 내는 방식이다. 실패하면 비용이 없다. 나도 서비스를 이용하고 있는데 편하다. 매년 통보서 받으면 한 번씩 확인하는 습관을 들이는 게 좋다.

실제 케이스 하나

텍사스로 이사 온 클라이언트가 집값 45만 달러짜리 집을 샀는데, 첫 고지서에 연 8,200달러가 찍혀 있었다. 월로 나누면 680달러다. 모기지 원리금이 2,800달러인 줄만 알고 계산했는데 실제 에스크로 포함 월 페이먼트는 3,700달러가 넘었다. Homestead Exemption도 신청을 안 한 상태였다. 신청 후 감정가 공제를 받아 연 1,800달러 절감했고, 이듬해 Protest까지 해서 추가로 600달러를 아꼈다. 2년 만에 누적 4,200달러 차이가 났다. 아는 것과 모르는 것의 차이가 이 정도다.

에스크로로 내는 경우 주의할 것

모기지를 끼고 집을 샀다면 대부분 에스크로 계좌로 재산세와 보험료를 같이 낸다. 은행이 월 페이먼트에서 미리 걷어뒀다가 세금 납부 시점에 대신 내주는 방식이다.

문제는 집값이 오르거나 세율이 바뀌면 에스크로 부족분이 생긴다. 갑자기 월 페이먼트가 올랐다면 대부분 이게 이유다. 에스크로 부족분 통보서가 오면 일시불로 메우거나 월 페이먼트가 조정된다. 처음 받으면 당황할 수 있으니 알아두면 좋다.

모기지 부담이 커서 고민이라면 [현상유지 vs Refinance vs 다운사이즈, 뭐가 맞나]도 같이 읽어봐라.

결론

Property Tax는 집을 소유하는 한 계속 내야 하는 비용이다. 텍사스라면 특히 부담이 크다.

세 가지만 기억해라. Homestead Exemption 신청, 매년 감정가 통보서 확인, 높으면 Protest. 이것만 챙겨도 매년 수백에서 수천 달러를 아낄 수 있다.

집 살 때 모기지만 보지 말고 재산세까지 포함한 실제 월 부담을 계산하는 습관을 들여라. 모기지 통과했다고 끝이 아니다.